İmar Planı Değişen Arsalardan Ne Kadar Rant Vergisi Alınır?

Zekeriya Aslan
Yeminli Mali Müşavir

İmar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasında; bu payın kapsamı, tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemler ile diğer iş ve işlemlere yönelik usul ve esaslar İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelikte düzenlenmiş olup, aşağıda açıklanmıştır:

A-Hangi Plan Değişiklikleri Rant Vergisine (Değer Artış Payına) Tabi Tutulur?

1- En az 1.000 metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında;

a- Ada bazında nüfusu,

b-Yapı yoğunluğunu,

c-Kat adedini,

d-Bina yüksekliğini,

Arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişiklikleri bu kapsama girer. İtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanır.

2-Parsel bazında fonksiyon değişikliği de bu kapsamdadır.

B-Rant Vergisinde Vergi Matrahı Nasıl Hesaplanır?

1-Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamı Rant Vergisine (değer artış payına) tabi tutulur.

Örnek-1:

İmar planında 10 kat olan ve üstünde 5 blok konut öngörülen bir arsada imar planı değişikliği yapılarak kat sayısı 20’ye çıkarılmıştır. Arsadaki değer artışı ve Rant Vergisi matrahı şöyle hesaplanır:

İmar Planı Değişikliği Öncesi Değer (TL)İmar Planı Değişikliği Sonrası Değer (TL)Rant Vergisi Matrahı (TL)
5.000.00015.000.00010.000.000

2- Mahkemece imar planı iptal edilerek plansız kalan taşınmazlarda, idareye sunulan yeni plan teklifleri ile iptal edilen plan koşulları arasındaki değer farkı değer artış payına konu edilir.

C-Arsaların Yeni Değerleri Nasıl Tespit Edilir?

İmar planı değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile imar planı değişikliği sonrası durum değerlerinin analizi, idare tarafından en az 2 yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılır. Yetkili kuruluşlar tarafından iki farklı durum değeri arasındaki fark, değer artış payı olarak raporlanır. Yetkili kuruluşlarda değerleme raporunu en az ikisi sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere üç kişinin imzalaması zorunludur.

D-Rant Vergisi (Değer Artış Payının) Nasıl Tespit Edilir?

Kıymet takdir komisyonunca en az iki yetkili kuruluş tarafından belirlenen değer artış payı değerlerin aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere değer artış payı belirlenir.

(A) Değerleme Şirketinin Rant Hesabı(A) Değerleme Şirketinin Rant HesabıAritmetik Ortalama (TL)
14.000.00016.000.00015.000.000

E-Rant Vergisi Ne Zaman ve Nereye Ödenir?

Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında önce Bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödenir. Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmez, yapı ruhsatı düzenlenemez.

F-Rant Vergisi Oranları Ne Kadardır?

1-Büyükşehirlerde Rant Vergisi Oranları Ne Kadardır?

VergiBüyükşehir Belediye Payıİlçe Belediye PayıBakanlık PayıHazine Payı
Rant Vergisi%25%25%25%25

Örnek-2:

İstanbul Beylikdüzünde İmar planında 10 kat olan ve üstünde 5 blok konut öngörülen bir arsada imar planı değişikliği yapılarak kat sayısı 20’ye çıkarılmıştır. Arsadaki değer artışı ve Rant Vergisi matrahı şöyle hesaplanır:

İmar Planı Değişikliği Öncesi Değer (TL)İmar Planı Değişikliği Sonrası Değer (TL)Rant Vergisi Matrahı (TL)
5.000.00015.000.00010.000.000
Rant Vergisi PaylarıRant Vergisi Matrahı  (TL)Rant Vergisi (TL)
İstanbul Büyükşehir Belediyesi (%25)10.000.0002.500.000
Beylikdüzü Belediyesi               (%25)10.000.0002.500.000
Bakanlık                                  (%25)10.000.0002.500.000
Hazine (Kalanın %25’i)10.000.0002.500.000
TOPLAM10.000.00010.000.000

2-Büyükşehir Olmayan Belediyelerde Rant Vergisi Oranları Ne Kadardır?

Vergiİl veya İlçe BelediyesiBakanlık PayıHazine Payı
Rant Vergisi%40%30%30

Kalan değer artış payının %30’i Hazineye aittir.

3-Bakanlıkça Onaylanan İmar Planı Değişikliklerinde  Rant Vergisi Oranları Ne Kadardır?

VergiBüyükşehir Belediye Payıİlçe Belediye PayıBakanlık Payı
Rant Vergisi%15%10%75

Büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı (%25) plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin (İl veya İlçe Belediyesinin) açılacak ilgili hesabına ödenir.

Kaynakça:

Resmi Gazete Tarihi ve NumarasıYasal Dayanak
16.09.2020-31245İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik

Kaynak: www.MuhasebeTR.com